? bt365体育备用网址_bt365手机版下载_bt365体育在线 评估报告 (2019)甬余法委评196号位于余姚市朗霞街道中国裘皮城A幢3067号商业房地产 bt365体育备用网址_bt365手机版下载_bt365体育在线
(2019)甬余法委评196号位于余姚市朗霞街道中国裘皮城A幢3067号商业房地产

发布日期:2019-08-20 字号:[ ]


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房地产估价报告

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估价项目名称:余姚市朗霞街道中国裘皮城A幢3067号商业房地产市场价值评估

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估价委托人: bt365体育备用网址_bt365手机版下载_bt365体育在线

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房地产估价机构:宁波永正房地产估价经纪有限公司

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注册房地产估价师: ***? ?

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估价报告出具日期:二0一九年八月十二日

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估价报告编号:宁永估字【2019】第E8840号

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致估价委托人函

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以下内容摘自估价报告书,欲了解本估价项目的全面情况,应认真阅读估价报告全文。

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bt365体育备用网址_bt365手机版下载_bt365体育在线:

受贵单位委托,我公司组织注册房地产估价师按规定的估价程序于201985日对估价对象进行了评估工作。特此函告如下:

一、估价目的:为司法处置(诉讼)提供参考依据而评估房地产市场价值。

二、估价对象:***与被执行人***、***金融借款合同纠纷执行一案涉及的对***、***名下位于余姚市朗霞街道中国裘皮城A幢3067号商业房地产(房屋建筑面积175.28㎡,规划用途商业;土地使用权面积40.52㎡,国有出让商业用地;包含室内固定装修价值)市场价值进行评估。

三、价值时点:以实地查勘日201985日为本次价值时点。

四、价值类型:本次估价采用公开市场价值标准;即房屋按所有权、土地按使用权价值进行估价,房地用途按设计用途为准,土地使用权出让剩余年限,宗地开发程度以现状为准。公开市场价值来源于市场参与者的共同的价值判断,在公开市场上最可能形成或实现的价格

五、估价方法:收益法

六、估价结果:

估价对象在价值时点时房地产市场价值为人民币187.4万元整,大写金额为人民币壹佰捌拾柒万肆仟元整评估综合单价为10691/㎡。(详见表)

注:估价结果的确定受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

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宁波永正房地产估价经纪有限公司

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房地产市场价值估价结果一览表(币种:人民币)

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房屋坐落

房屋所有权证号

房屋建筑面积(m2

土地使用权证号

土地使用权面积(m2

评估综合单价

(元/m2

市场价值(万元)

余姚市朗霞街道中国裘皮城A幢3067号

余房权证朗霞街道字第B1100429号、B1100428号

175.28

余国用(2011)第04276号

40.52

10691

187.4

备注:

1、上述市场价值已包含室内固定装修价值。

2、表内数据市场价值四舍五入精确到仟位,个别数据前后可能会存小在小误差,不影响计算结果及最终评估结论的准确性。

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第一部分? 估价师声明. 5

第二部分? 估价的假设和限制条件. 6

第三部分? 估价结果报告. 8

一、估价委托人. 8

二、房地产估价机构. 8

三、估价目的. 8

四、估价对象. 8

五、价值时点. 9

六、价值类型. 9

七、估价原则. 10

八、估价依据. 10

九、估价方法. 11

十、估价结果. 12

十一、注册房地产估价师. 12

十二、实地查勘期. 12

十三、估价作业期. 12

十四、估价报告应用有效期. 12

第四部分?? 附 件. 13

一、估价对象位置图

二、估价对象实景照片

三、《司法评估委托书》复印件

四、估价委托人提供的 《房屋所有权证》复印件

五、估价委托人提供的《国有土地使用证》复印件

六、评估机构营业执照、资格证书复印件

七、注册房地产估价师资格证书复印件

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第一部分? 估价师声明

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我们郑重声明:

一、注册房地产估价师在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的,没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏;

二、本估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论,但受到本报告中已说明的假设和限制条件的限制;有关假设限制条件见“估价假设和限制条件”以及估价报告正文中相关说明;

三、注册房地产估价师与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益,与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系,也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

四、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015《房地产估价规范》和GB/T50899-2013《房地产估价基本术语标准》进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告;

五、我公司已派注册房地产估价师***201985日对本估价报告中的估价对象进行了现场查勘;

六、本估价报告系我公司专业人员独立撰写,未邀请其他专家提供重要专业帮助。

、参与本次估价的工作人员

中国注册房地产估价师???????????

***

签章:??????????

注册证号:***

中国注册房地产估价师??????????????

***

签章:????????????

注册证号:***

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第二部分? 估价的假设和限制条件

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本估价报告中的分析、意见和结论受以下及本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制:

一、估价的假设条件:

(一)一般假设?

1、估价委托人对其所提供的申报资料及相关资料、各种数据的真实性、可靠性负责,不隐瞒或者提供虚假情况和资料。估价委托人提供了估价对象的《房屋所有权证》、《土地使用权证》复印件,我们未向政府有关部门进行核实,在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下,假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。

2、注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了观察和识别,在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下,假定估价对象能正常安全使用,没有发现环境污染问题。

3、注册房地产估价师未对房屋建筑面积进行专业测量,经现场查勘观察,估价对象房屋建筑面积、土地使用权面积与《房屋所有权证》、《土地使用权证》记载建筑面积大体相当。

4、估价对象应享有公共部位的通行权及水电等公用设施的使用权。

5、估价对象产权合法、明晰,手续齐全,可通过司法拍卖在公开市场上转让为假设前提。

6估价报告中估价对象在价值时点201985的公开市场价值的形成依据如下假设:

1)存在一个自愿销售的卖者和一个自愿购买的买者;

2)该物业是在公开市场上自由转让;

3)买卖双方的行为都是精明和谨慎的,对交易对象具有必要的专业知识,且双方有进入市场的自由,以及完全掌握当前房地产市场信息的能力;

4)在买卖双方交易行为完成前,应有一段合理的谈判周期,在此周期内,市场状态和价格水平是静止不变的。

5)交易条件公开且不具有排他性。

6)不考虑特殊买家的附加出价。

7任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。

(二)未定事项假设

本报告估价结果以估价对象不改变用途且能保持目前的使用环境和条件为前提。估价对象为商业用房,据《营业税改征增值税试点实施办法》的有关规定,类似商业用房转让、租赁收入增值税申报拟选择纳税方式按小规模纳税人简易征收方式,故本次评估比较法跟收益法计算增值税税费时按小规模纳税人转让、租赁其商业不动产用简易计税方法计算。

(三)背离事实假设

本次估价是以提供给估价机构的估价对象不存在抵押权、典权等他项权利以及查封、租赁等因素对房地产价值的影响为假设前提。特提请报告使用人注意!

(四)不相一致假设

估价对象以现场实地查勘日为价值时点,实地查勘日、司法委托日及报告使用日有一定的时间差异,在此假定估价对象在各时间点的市场状况和物理状况一致。

(五)依据不足假设

本估价项目不存在依据不足假设。

二、估价的限制条件:

(一)本报告估价结果仅供委托方为司法处置(诉讼)提供参考依据,不得作其它用途使用,若改变估价目的及使用条件,需向本公司咨询后作必要调整甚至重新估价。

(二)估价结果的定义是估价对象在价值时点的市场价值。该结果未考虑对估价对象进行强制处分和短期变现等特殊因素对估价对象的影响。

(三)估价报告应用的有效期自完成并出具估价报告之日一年内使用有效;若报告使用期限内,房地产市场、政策或估价对象状况发生重大变化,估价结果需做相应调整或委托估价机构重新评估。

(四)根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》,当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的,在收到评估报告后十日内以书面形式向法院提出,逾期视为认同。

(五)未经本公司同意,评估报告的全部或任何一部分内容不得使用于其他与本次委托目的无关的任何公开文件、通告或报告中,对任何第三人不承担责任,也不得以任何形式公开发表。

(六)本估价报告的估价结果需经宁波永正房地产估价经纪有限公司盖章及该公司两名注册房地产估价师签字,并作为一个整体使用时有效,本公司对本次估价结果拥有最终解释权。

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第三部分? 估价结果报告

一、估价委托人

名称:bt365体育备用网址_bt365手机版下载_bt365体育在线

住所:余姚市谭家岭西路140

二、房地产估价机构

估价机构:宁波永正房地产估价经纪有限公司

法定代表人:***

住所:宁波市镇海区骆驼街道顺业街15-2

营业执照注册号(统一社会信用代码):91330211736182934K

资质等级:二级

行政许可决定书号:浙建住房许[2016]0265

证书编号:浙建房估证字[2001]019

有效期限:20161028日至20191028

三、估价目的

为司法处置(诉讼)提供参考依据而评估房地产市场价值。

四、估价对象

(一)估价对象范围

估价对象位于余姚市朗霞街道中国裘皮城A幢3067号商业房地产,房屋建筑面积175.28 ㎡,土地使用权面积40.52㎡,包含产权证上证载的土地、房屋及含室内固定装修,不包含室内可移动物品、债权债务、特许经营权等其他财产或权益。

(二)估价对象基本状况

1、土地状况

估价对象土地使用权人为******座落于余姚市朗霞街道中国裘皮城A幢3067号,土地使用权面积40.52㎡,用途为商业用地,使用权类型为出让,终止日期为2046428日,所在宗地形状较规则,地势平坦,水文地质条件较好,宗地红线内外达到六通一平(即通上水、通下水、通路、通电、通信、通网及“场地平整”)。

2、建筑物基本状况

本次估价对象余姚市朗霞街道中国裘皮城A幢3067号商业房地产,房屋建筑面积175.28m2为余姚裘皮城一期商业用房建成于2007年,钢混结构,所在建筑物主体南北朝向,外墙面墙砖贴面,部分玻璃幕墙。所在建筑物共5层,1-2层经营水貂皮服装,3层经营皮革服装,4层经营箱包、皮革等,5层为办公,估价对象位于第3层。

估价对象室内已作装饰装修,地面铺设地砖,墙面墙纸,石膏板舞台顶,整体装修风格为商铺装修。估价对象属完好房,采光、通风情况一般,房屋总体使用及保养状况良好

详见估价人员实地拍摄的委估对象的图片。

(三)房地产权益状况

1、土地权益状况

估价对象土地登载于余国用(2011)第04276号《国有土地使用证》,土地使用权人***、***,座落余姚市朗霞街道中国裘皮城A幢3067号,地类用途为商业用地,使用权类型为国有出让,终止日期2046年4月28日,使用权面积40.52㎡,其中分摊面积40.52㎡。

2、建筑物权益状况

估价对象房屋登载于余房权证朗霞街道字第B1100429号、B1100428号《房屋所有权证》,房屋所有权人******,坐落余姚市朗霞街道中国裘皮城A幢3067号,登记时间2011321日,规划用途商业,总层数5,建筑面积175.28㎡,套内建筑面积104.81㎡。

3.物业费:自估价时点,估价对象未欠物业费,供法院参考。

详见相关复印件资料。

(四)区位状况

估价对象坐落于余姚市朗霞街道中国裘皮城,所在位置北临329国道线,西距余姚大道约1.4公里,南至永和东路,周边有农业银行、宁波银行、工商银行、余姚市农村商业银行、浙江泰隆商业银行、朗霞街道卫生院、超市、宾馆等公共服务配套。附近有余姚512路、530路、535路公交线路停靠,中国裘皮城内设有地下停车位及地上停车位,停车便利,交通便捷,商业氛围一般。

五、价值时点

201985,为注册房地产估价师对估价对象实地查勘之日。

六、价值类型

本次估价采用的价值标准为公开市场价值标准。即房屋按所有权、土地按使用权价值进行估价,房地用途按规划用途为准,土地使用权出让剩余年限,宗地开发程度以现状为准。

公开的市场价值:市场价值来源于市场参与者的共同的价值判断,在公开市场上最可能形成或实现的价格。公开市场指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济效益,并掌握必要的市场信息,有较充裕的时间进行交易,对交易对象具有必要的专业知识,交易条件公开并不具有排它性。

七、估价原则

本次估价遵守独立、客观、公正、合法的原则及最高最佳使用原则、价值时点原则、替代原则等技术性原则。

(一)遵循独立、客观、公正原则

要求站在中立的立场上,实事求是,公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。

(二)遵循合法原则

要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。

(三)遵循价值时点原则

要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。

(四)遵循替代原则

要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。

(五)遵循最高最佳利用原则

要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。

最高最佳利用指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用,包括最佳的用途、规模、档次等。

八、估价依据

(一)法律法规

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第72号);

2、《中华人民共和国土地管理法》(中华人民共和国主席令第28号);

3、《中华人民共和国物权法》(中华人民共和国主席令第62号);

4、《中华人民共和国资产评估法》(中华人民共和国主席令第46号);

5、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(法释[2004]16号);

6、《最高人民法院对外委托鉴定、评估、拍卖等工作管理规定》(法办发[2007]5号);

7、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》(法释[2018]15号);

8、《司法鉴定程序通则》(司法部令第107号、132号)。

(二)有关估价标准

1、《房地产估价规范》(GB/T50291-2015);

2、《房地产估价基本术语标准》(GB/50899-2013);

(三)委托方提供的文件资料

1、(2019)甬余法委评196号《司法评估委托书》;

2、《房屋所有权证》复印件;

3、《国有土地使用证》复印件;

(四)房地产估价机构收集的有关资料

1、现场勘察资料;

2、市场调查资料;

3、估价师收集的其他资料。

九、估价方法

估价方法通常有比较法、成本法、收益法、假设开发法四种及由此衍生的相关方法。比较法适用于类似房地产交易案例较多的估价;收益法适用于有效收益或有潜在收益的房地产估价;成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下的房地产估价;假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。

估价人员研究了委托人提供的相关资料和我们掌握和搜集的材料,在实地勘查和调研的基础上,并细致地分析了房地产的特点和实际情况,估价对象在同一区域内,类似商业房地产租赁比较活跃,估价对象房屋可对外出租,具有相对稳定及长期的潜在收益,评估人员根据估价目的,结合估价对象的现状特点,确定采用收益法测算房地产市场价格。

收益法:又称收益资本化法、收益还原法,是预测估价对象的未来收益,然后将其转换为价值,以此求取估价对象的客观合理的价格或价值的方法。

十、估价结果

我公司注册房地产估价师对估价对象现场进行了实地勘察,并查询、收集、调查估价所需的相关文件、资料,根据估价目的,遵循估价原则,按照法定估价工作程序,运用比较法、收益法,在认真分析现有文件、资料的基础上,经过周密的测算,并详细考虑了影响房地产价格的各种因素,估价对象在价值时点时房地产市场价值为人民币187.4万元整,大写金额为人民币壹佰捌拾柒万肆仟元整评估综合单价为10691/㎡。

十一、注册房地产估价师

姓名

注册号

签名

签名日期

***

***

???? 年?? 月? 日

***

***

???? 年?? 月? 日

十二、实地查勘期

201985

十三、估价作业期

20197122019812

十四、估价报告应用有效期

本次估价应用有效期自出具报告之日起一年内使用有效(自2019年8月12日至2020年8月11日)。

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? 如对评估报告有异议,可以在收到本评估报告后10日内以书面形式向人民法院提出。

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